La expropiación inversa es una acción judicial que se puede hacer valer cuando el gobierno toma su propiedad. A esto se le llama «expropiación». Es «inversa» porque el gobierno no realiza una audiencia formal antes de tomar su propiedad. Por ejemplo, muchas personas han oído hablar del dominio eminente, donde el gobierno toma su propiedad para uso público. Durante las acciones normales de dominio o expropiación, el gobierno lleva a cabo un procedimiento formal antes de expropiar la propiedad. Sin embargo, una demanda de expropiación inversa es una vía para recuperarse después de que su propiedad haya sido tomada por el gobierno sin darle un procedimiento formal.
Cuando el gobierno inundó intencionalmente propiedades después del huracán Harvey, los propietarios no recibieron una audiencia formal previamente, por lo que la vía legal a seguir es una demanda de expropiación inversa.
¿Contra qué entidad gubernamental se presenta una demanda de expropiación inversa?
Eso depende de dónde se encuentre su propiedad. Si su propiedad fue inundada por las descargas de las represas de Barker y Addicks, entonces la demanda sería contra el Cuerpo de Ingenieros del Ejército y, posiblemente, contra el Distrito de Control de Inundaciones del Condado de Harris y la Ciudad de Houston. Dichas entidades gubernamentales tomaron la decisión de liberar agua. Si su propiedad fue inundada por la liberación del lago Conroe, entonces se demandaría a la Autoridad del Río San Jacinto, que administra y opera el lago Conroe.
Es importante saber a qué entidad gubernamental demandar: pues los resultados obtenidos podrán ser dentro del marco de la ley federal o estatal. El Cuerpo de Ingenieros del Ejército sólo puede ser demandado ante el Tribunal de Reclamaciones Federales de los Estados Unidos, en Washington, DC. Una demanda contra el Cuerpo de Ingenieros se basa en la Quinta Enmienda de la Constitución de los Estados Unidos. La Quinta Enmienda afirma que si el gobierno federal toma su propiedad para uso público, entonces deberá pagar una compensación «justa» por la propiedad.
Demandar una entidad local (por ejemplo, el Distrito de Control de Inundaciones del Condado de Harris) se basa en el Artículo I, Sección 17 de la Constitución de Texas. La Sección 17 establece que si el gobierno toma su propiedad para uso público, deberá pagarle una compensación «adecuada».
He oído que el sitio debe haber sido inundado varias veces para ser considerado una «toma». ¿Es cierto?
Hasta hace poco, muchos tribunales sostenían que una inundación temporal o una inundación única no constituía una toma. Sin embargo, en 2011, el fallo de la Corte Suprema de los Estados Unidos en Arkansas Fish & Game declaró que una inundación única puede ser considerada una toma. El Tribunal también estableció los factores que un tribunal deberá considerar al decidir si se produjo o no una expropiación durante una inundación única:
- Si el dueño de la propiedad tiene un interés de propiedad protegible de conformidad con la ley de Texas. Si es dueño de la propiedad afectada, es probable que tenga un interés de propiedad protegible conforme a la ley de Texas.
- El tipo de propiedad (incluso si era residencial o comercial, así como el uso de la propiedad) y las «expectativas razonables respaldadas por la inversión» del propietario. Por ejemplo, este factor puede referirse a la expectativa del dueño de una propiedad sobre el valor de su propiedad a apreciar.
- Si el gobierno podía predecir la inundación como resultado de las descargas.
- Si las descargas provocaron la inundación de la propiedad en cuestión.
- Cuán sustancial fue el daño a esa propiedad en particular.
Generalmente, estos son los factores que un tribunal federal tomará en cuenta para decidir si se produjo una expropiación durante una inundación temporal.
He escuchado que desde que se presentó una demanda colectiva, se me incluirá en la misma y no hay nada que pueda hacer. ¿Es cierto?
Ya se han presentado varias acciones colectivas contra cada entidad gubernamental descrita anteriormente. Estas demandas enfrentan desafíos adicionales. En una demanda colectiva, el juez tiene que aprobar la clase. En esta situación, las causas y efectos individuales de las inundaciones y daños de cada propiedad pueden impedir que el juez certifique una clase. Si la demanda colectiva fue certificada o aprobada, el tribunal le daría la oportunidad de «optar por no participar». La resolución de cualquier juez sobre una demanda colectiva es muy extensa. Los propietarios afectados por las descargas de las represas aún cuentan con mucho tiempo para decidir si continuar o no con una demanda de expropiación y cómo hacerla. No consideramos que una demanda colectiva sea apropiada para las inundaciones del huracán Harvey, recomendamos que los propietarios afectados presenten reclamaciones individuales con la ayuda de un abogado.
Ahora, lo más importante que debe hacer cualquier propietario es hacer lo que mejor le convenga para su familia y asegurarse de superar este momento difícil de manera segura. Mientras tanto, asegúrese de documentar cada interacción con el ajustador o cualquier limpieza realizada a su propiedad de manera detallada. Documente mediante fotografías y videos de los daños que sufrió la propiedad, tanto las estructuras como la propiedad personal. Escriba en un diario todo lo que pueda, conversaciones con vecinos, reuniones con ajustadores, cualquier cosa relacionada al daño.
Nuestros abogados expertos en inundaciones por huracanes están disponibles para responder cualquier pregunta que puedan tener los propietarios afectados por la liberación de una represa, incluyendo el proceso de reclamaciones de seguros. Hemos ayudado a cientos de propietarios a recibir una compensación justa debido a daños a la propiedad de viviendas y negocios. Llámenos al 713-871-1670 sin costo alguno para usted.
